相爱相杀的房价上涨与消费扩张

产经
2019
07/09
16:34
付一夫
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只要是与房价相关的话题,就不会缺少热度。

近些日子,一句“房价上涨才是拉动消费的真正动力”引爆了舆论,讲话的人是知名经济学家李迅雷。尽管这一论断是基于长期的研究所得,但还是不可避免地遭到了无数网友的质疑甚至不满。

而后,李迅雷又发表文章重新阐述了房价与消费之间的关系,并提醒媒体与读者:不要断章取义,莫要只看标题。

作为一名研究界的晚辈,我十分敬佩李迅雷老师的功底和实力,也研读过很多出自他手的报告,受益匪浅。

不过关于房价与消费的问题,本就十分复杂;更何况同样的经济问题,基于不同的研究视角得到不一样的结论已不是什么新鲜事,所以某些KOL的观点被大众“围攻”,虽然不愉快,却也算是在情理之中。

那么,房价究竟是如何影响消费的?其中的作用机制又是什么?我想在本文中谈谈自己粗浅的看法。

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首先我们需要明确的一点是:房子并非只是一个居住的场所,它更是复杂的各种社会、经济乃至政治关系的交织点,故而还具有商品、财产、投资等一系列属性,是一个集多种功能于一身的“综合体”。

既然具有投资属性,那么资产价格的上涨势必会增加房产所有者的身家财富,这便是房价上涨的“财富效应”

对此人们应该不会陌生。自1998年楼市政策松动以来,随着住房制度改革的日益深入与城镇化的狂飙猛进,我国商品房时代正式开启,房地产的“黄金十年”降临;而2008年国际金融危机后,接二连三的政策利好再度将房地产带入“白银十年”。

在此期间,无数人因房价的疯涨而改变了财富地位——甭管是不是炒房,但凡在1998~2014年里购买了多套房的人,都收获了极为可观的财富,甚至实现了阶层的跃迁。

既然如此,那么居民消费当然是得到了一个颇为明显的正向刺激。比如说,房产所有者可以通过出租或售卖房屋,亦或是将升值的住房抵押给机构来换取更多的流动性资金,从而增加自身的消费能力。

不过,由于住房流动性较差,故增加的财富很难在短期内套现,所以在没见到“活钱”之前,这种财富效应带来的利好有很大部分是无法兑现的。可即便是这样,房产作为家庭资产最为重要的组成部分,房价的上涨会让房产所有者对于家庭未来财富的持续增值充满期待,即所谓的“收入预期提高”,这还是会进一步提振消费信心,进而敢于花销。

从这个角度看,房价上涨还可以通过一种“没有实现”的财富效应来促进消费。

需要说明的是,这种“没有实现”的财富效应并非真实的,因为只有通过抵押贷款或者出售已有住房后将真金白银拿在手里,才能真正拥有住房带来的实际意义上的财富增值,否则充其量只能算是名义上的财富增加,即“有价无市”。

名义与实际总是存在差距,这在经济学中被称为“财富幻觉”,而过高的财富幻觉(即房产所有者感知名义财富大于实际财富)同样会增强消费者的信心,并激发他们的消费热情。

以上便是房价上涨的财富效应对居民消费的影响机制。然而在现实生活中,大概只有投资多套房产的人才有资格享受这种财富效应带来的红利,那些只有一套刚性自住房或者没有房产的人却与此无缘。

这也就意味着,通过房价上升来扩大居民消费,可能对少数个体来说是适用的,但在全国范围内作用几何却不好说。

2

就像一枚硬币有其两面一样,房价的上涨还会对居民消费产生抑制。

这其实很好理解,比如很多在北上广深奋斗的人,他们的收入可能不比身边人少,但是却因为每个月的固定大额支出——房贷而不得不在其他方面省吃俭用、节衣缩食。就像我的一位年薪50万的朋友,每个月拿到工资之后的第一件事就是把将近2万元的月供还掉,而日常开销能省则省,这样才可能存下来积蓄。

相比于前文所说的财富效应,这种因房价上涨而引发的“挤出效应”或许更会令人感同身受,对于居民消费的影响机制也更为复杂,主要有以下四条路径:

其一,会增强人们的预防性储蓄行为。

对于那些还没有房产的人来说,持续上涨的房价势必会加剧他们对未来预期的不确定性,为了尽早摆脱房价进一步上涨引发的各方面巨大支出,他们不得不把购房计划提前,为此也会尽可能减少当期消费,而是更多地将钱存起来——不过这并不是自发地将闲钱储蓄起来,而是一种“预防性储蓄”。

其二,会强化对日常消费的“替代效应”。

除了房贷对其他领域消费的替代之外,那些暂时没有购房能力的租房者同样会受到影响。因为通常情况下,房价的上涨也会带动房租的上涨,这就加重了租房者的压力,对日常消费也是一种抑制。

此外,对于另一些已经拥有自住房却热衷于房产投资的人来说,不断上涨的房价会让他们认为投资于房产能够获得的收益更大,见效也更快,因而他们会将更多的流动性资金投入到住房之中,这同样相当于替代了当期的消费。

其三,会加剧原有分配格局的重构。

持续上涨的房价会导致财富迅速向高收入人群聚集,而普通“无产者”的财富会相应减少,这种财富重新分配的效应不仅会让很多人成为“房奴”,还会拉大居民收入差距。

按照经济学原理,高收入人群的日常消费水平已经基本得到满足,边际消费倾向会趋于减少,此时他们财富虽然有大幅度增值,但体现在消费上的可能并不明显。

另外,为了尽快买房,那些中低收入人群反而会进一步减少当期消费。因此,房价上涨带来的原有分配格局重构是不利于扩大消费的。

其四,会引发购房之后的“连锁效应”。

当今社会,对于新购房的多数年轻人来说,买房常常要动用父母的积蓄,甚至要依靠“六个钱包”的支持才能负担得起。这时,不仅购房者自己的消费会被抑制,参与出资的老人们也将被迫减少日常开支。

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当然,上涨的房价还会带动商品房销售面积增速加快,使得与商品房相关的商品销售额增速上升,进而助力其他周边行业的繁荣,比如家电、家居和建筑装潢等,相应的消费规模也会随之扩大,这同样是不可忽视的积极因素。

综合来看,房价与消费可谓是相爱相杀:一方面,房价上涨带来的“财富效应”对消费的影响是正向的,对于周边行业的带动效果也是显著的;另一方面,“挤出效应”对消费的影响却是负面的。

在正向与负向影响并存的现实情形下,最终房价上涨影响居民消费的效果如何,将取决于两股影响力量的比较。

我没有基于某种数理模型与相应数据进行具体的测算,所以无法对于“房价上涨究竟是促进消费还是抑制消费”做出判断。不过,考虑到眼下正值国民经济扩内需、保增长的关键时期,对于不利于扩大居民消费的一面,显然更值得人们警惕。

自2008年以来,我国居民部门杠杆率呈现出快速攀升趋势,短短10年已从18%升至53.2%,其中个人购房贷款成为居民部门债务增长的主要力量,特别是2014年下半年以来,新增购房贷款对新增居民负债的贡献率高达60%。其结果就是极有可能成为我国居民消费长期增长潜力的重要掣肘。

与此同时,根据中国家庭金融调查与研究中心的数据,目前我国城市家庭住房资产占总资产比例约为七成,佐证了房产在我国家庭财富中的重要性以及家庭对房产的依赖。可是从资产配置的角度来说,这种现象并非好事。

因为不动产的流动性差已是众所周知,当家庭出现大额资金需求时,很难在短时间内变现,快速解决资金需求。更有甚者,一旦房产贬值,便会直接让家庭财富蒙受缩水的损失。

好在“房住不炒”的理念正在持续深入人心,而房子的居住属性也开始逐渐超越其投资属性。可以预见的未来是,随着楼市狂热的逐渐褪去,房价将会向理性回归,于购房人群与扩大消费来说都是振奋人心的事情。

此外,我们也应该适当转变思路,将自身资产更为合理、更加多元化地加以配置,并通过不断提升自身知识储备、业务水平与各方面能力等途径来实现自己与财富的增值,从而确保未来能够获得更多的收入报酬,以应对来自外界的各种挑战。

【来源:钛媒体            作者: 付一夫】

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